Změny v občanském zákoníku 2014

Zařazeno v: Jak pronajímat byty

Jak pronajímat byty

Co dnes může nájemník?

Od ledna 2014 se nájemníci dočkají svých práv. V nájemním bytě mohou kouřit anebo mít čtyřnohého přítele i bez vašeho souhlasu. To vyplývá z paragrafů nového občanského zákoníku, který platí od ledna 2014 i pro staré nájemní smlouvy. Nájemníci si mohou ke svému bydlení přizvat další osobu, která není uvedena ve vaši smlouvě.

Váš souhlas nebude potřebný ani k pronajmutí vašim nájemníkem další části bytu, kterou sám nevyužívá. Avšak váš nájemník musí v bytě bydlet.

Nájemníci od 1. 1. 2014 nejsou omezování v počtu pronajatých bytů. Jen musí včas platit ve všech bytech nájem.

Pokud nejste se svým nájemníkem spokojeni, jako majitelé bytu ho přesto nemůžete vystěhovat. A to i v případě, kdy s nájemníkem nemáte uzavřenou písemnou, ale jen ústní smlouvu.

Zvyšovat nájemné můžete jednou ročně. I toto omezení vyplývá z nového občanského zákoníku. Pokud se jako majitelé bytu s nájemníkem nedomluvíte o navýšení ve smlouvě, můžete nájemné změnit jen jednou ročně a to nejvýše o 20% z průměrné úrovně, jakou mělo za poslední tři roky.

Jako dědic zpravidla zdědíte nájem po případné smrti nájemce. Pokud žil nájemce sám v domácnosti, povinnosti z nájmu přejdou na jeho dědice. Za dluhy, které se vyskytly po nájemcovi smrti odpovídají osoby, které s nájemcem žily ve společné domácnosti nebo nájemcův dědic. Pronajímatel i dědic mohou pak nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní lhůtou.

Podíly vlastníku bytů v domě na jeho společných částech bude možné vypočítat podle umístění, atraktivity nebo ceny bytu.

Na své stáří si pořiďte výměnek. Získáte právo k zaopatření do konce života nebo na dobu stanovenou ve smlouvě. Takovéto zaopatření ohledně výměnku si vlastník nemovitosti vymáhá například u svých dětí.

K bydlení můžete pronajmout i jiné prostory. Například kanceláře, které ale musí splňovat hygienické podmínky pro bydlení. Pozor dejte při pronajmutí bydlení v upraveném sklepě. Takovýto sklep k bydlení nemusí být zkolaudovaný. Po zjištění tohoto nedostatku můžete být stavebním úřadem podle stavebního zákona pokutování.

24th Úno 2014

Jak pronajímat byty

Drobní pronajimatelé by měli zdaňovat své přijmy v dílčím základu daně pod položkou „Příjmy z pronájmu dle paragrafu 9 Zákona o daních z příjmů“. Jak poznáte, že jste drobným pronajimatelem?

Hranice je velmi tenká a sporná. Lze všeobecně říci, že pokud to není Vaše převažující aktivita a pokud přenecháváte pouze nemovitost do užívání na základě nájemní smlouvy bez dalších služeb. V případě, že by Vám finanční úřad prokázal, že se nejedná o drobné pronajímání stoupne Vám daňové zatížení o zdravotní a sociální pojištění. Ale to byla malá odbočka.

Jako pronajimatel máte 2 možnosti jak si spočítat základ Vašich daní a to :

1) Odečtením paušálních výdajů – tj. od základu daně (přijmu) si odečtete % výdajů bez jejich dokazování

2) Odečtením skutečných nákladů ze základu daně – tato poněkud složitější metoda ovšem v sobě skrývá možnosti snížení daní na absolutní minimum. Kromě výdajů souvisejících přímo s nájmem máte možnost si odečíst např. televizní poplatky, odvoz odpadu nebo si uplatnit odpisy.

Vzhledem ke složitosti celého principu odepisování majetku (několik typů odpisování a odpisových skupin) doporučuji navštívit daňového poradce, který Vám v porovnání s daněmi poradí za směšnou částku.

Pro ty, kteří chtějí sami přece jenom danou problematiku nastudovat doporučuji prostudování zákona :

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů , zvláště § 30

1st Led 2011

Jak pronajímat byty

Mnozí malí pronajimatelé se snaží vyhnout dani z přijmu z pronájmu. Možná, že ne z důvodu stokorunových daní, ale prostě z důvodu, že se jim nechce chodit řešit daňové přiznání. Tito pronajimatelé takto dost riskují, jelikož velká část nájemců je povinna nahlásit jejich příjem.

Kdo je tedy povinnen toto „udání“ odeslat a proč?

Tato povinnost je zakotvena v § 34 Součinnost třetích osob odst. 5 zákona č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků.

Právnické osoby a fyzické osoby mající příjmy z podnikatelské a jiné samostatné výdělečné činnosti nebo z pronájmu, které provádějí úhrady (Celý příspěvek…)

1st Led 2011

Jak pronajímat byty

Jak jsem se zmiňoval už v předchozím článku, každý by chtěl mít nájemníka, který je v bytě co nejméně, platí v čas a ještě nejlépe ho opravuje ze svých prostředků. Bohužel realita pronajímání v ČR je jiná a proto je dobré seznámit se i s možnostmi, které mohou pomoct v situacích kdy nájemník nemá dostatek finanční prostředků. Každý určitě zná někoho kdo přišel o dostal výpověď nebo jehož zaměstnavatel zkrachoval.

Jednou z možností, kde může nájemník vzít peníze je příspěvek na bydlení.

Příspěvek na bydlení je poskytován, pokud 30 % (v Praze 35 %) rozhodného příjmu v rodině nestačí k pokrytí nákladů na bydlení a zároveň těchto 30 % (v Praze 35 %) příjmů rodiny je nižší než příslušné normativní náklady na bydlení stanovené zákonem. (Celý příspěvek…)

1st Led 2011

Jak pronajímat byty

Kdo zodpovídá za elektrická a plynová zařízení v nájemním bytě? Nájemník nebo nájemce?

Tato otázka Vás určitě napadne ihned při prvních televizních novinách kde uslyšíte o dalším výbychu plynu nebo požáru od elektroinstalace. Odpověď na tuto otázku, ale není vůbec jednoduchá.

Lhůty revizí jsou stanoveny v ČSN 33 1500. Z této normy vyplývá hlavně, že vlastník nemovitosti je povinen provádět pravidelné revize ve společných prostorách. Vás byt ovšem není společným prostorem a tedy to co je za dveřmi Vašeho bytu je již Vaše starost.
(Celý příspěvek…)

31st Pro 2010

Jak pronajímat byty

Jedním z největších rizik pronajimatele bytu je neplacení nájemného. Každý zkušenější pronajimatel tento nešvar zná. U serióznějších nájemců o tom víme většinou dopředu, že je problém. U těch méně seriózních až podle bankovního výpisu. Jak se tedy bránit těm z druhé kategorie?

Jedním z prvních opatření, které můžete udělat je vybrat si dostatečně vysokou kauci, která vás bude chránit. Ta může být až ve výši šesti měsíčních nájmů. Standardní bývají 2 nájmy, které jsou aspoň jakousi ochranou.

Neplatí-li Vám nájemce můžete svou dlužnou částku čerpat s kauce. Zde si ovšem musíte dávat pozor na dodržení všech zákonných ustanovení, aby jste se nedostali do stavu, že budete muset nájemníkovi ještě celou kauci vracet! I takové komické situace se stávají. Někteří nájemníci jsou už zkušení střídači nájmu a svá práva velmi dobře znají.

Pokud s nájemníkem není dohoda a evidentně už jenom hraje o čas přichází na řadu výpověď z důvodu hrubého poručení porvinnosti nájemce. Prodlení v tomto případě musí být v délce min. 3 měsíce. V této době již Vám kauce nekryje nájemné a musíte tedy jednat maximálně rychle.

Tedy pokud začíná 4 měsíc prodlení ihned ukončte s nájemníkem všechny vztahy a dlužné nájemné předejte k vymáhání. Pokud budete mít byt poškozen, proveďte si dostatečnou fotodokumentaci!

Dobrou zprávou je, že se nemusí jednat o dluh za tři po sobě jdoucí měsíce, ale
že jde o součet měsíčních nájmů. Nehrozí tedy, že by nájemní např. platil každý druhý nájem.

Nájemníka už ani nezachrání, že by Vám zaplatil ve chvíli kdy obdrží výpověď. Je poté již na Vaši dobré vůli zda ho v nemovitosti necháte nebo ne.

Výhodou pro Vás je pouze to, že pokud nájemník Vám dluží máte nárok na úroky z prodlení.  Podle §697 Občanského zákoníku má každý pronajímatel, jemuž nájemce dluží za nájem, nárok na poplatek z prodlení. A ten je stanoven Nařízením vlády č. 142/1994 na 0,25 % za každý den prodlení. Ročně je to krásných 91,5% , což rozhodně není zanedbatelné.

Zákon tedy díky bohu není pouze na straně nájemníka! V případě neplacení tedy seznamte Vašeho nájemníka s těmito úroky a máte hned větší šanci na zaplacení Vašeho nájemného.

Nezbývá než Vám přát hodně štěstí na slušné nájemníky.

31st Pro 2010

Jak pronajímat byty

Pokud sjednáváte nájem s více osobami (více osob máte ve smlouve v kolonce nájemník) můžete si pěkně zadělat na problémy! Tato malá banalitka totiž způsobuje, že nájemníci si stávají tzv. společnými nájemci. Společní nájemci mají totožná práva a povinnosti.

Občanský zákoník upravuje vedle individuálního práva nájmu bytu také společné nájemní vztahy k bytu, za které jsou považovány společný nájem bytu, vzniknuvší mezi jakýmikoliv osobami (§ 700 – 702 ObčZ) a také společný nájem manžely, jehož subjekty mohou být toliko manželé (§ 703 – 705 ObčZ).

(Celý příspěvek…)

31st Pro 2010

Jak pronajímat byty

Výběr správného nájemníka je základem pro Váš zisk. Pokud často střídáte nájemníky máte velké náklady na inzerci volného bytu a také Vám utíká zisk, když je byt prázdný. Základem všeho je tedy najít ideálního nájemníka. Kdo je takový ideální nájemník? Obchodník, který Váš byt využije jednou za 14 dní (nespotřebovává energie) a zároveň má dost na placení Vašeho nadstandardního nájemného! Vraťme se ovšem zpět do reality. Jak tedy poznat, zda je nájemník vhodný?

Při prvním kontaktu se ptejte kolik lidí bude v bytě bydlet (náklady na energie), kolik z Vás pracuje (příjem domácnosti a jaká bude spotřeba energií), na jak dlouho chcete si byt pronajmout (důležité pro Vaši ziskovost), zda mají na kauci (pokud ne, nebrat!) a proč hledají nájem (předchozí ukončení nájmu majitelem).

Ideální se jeví prozatím matka samoživitelka s 1 dítětem – pravidelně platí, jelikož potřebuje nutně bydlení nejenom pro sebe. Vzhledem k tomu, že má dítě, tak si nejspíš nepořídí vlatní bydlení (nemá na to prostředky) a v bytě jsou a nejspíš budou jenom 2 osoby (nízká spotřeba energií).

Středně rizikové jsou páry s dětma. Většinou pracuje pouze 1 , takže na nájem mají jenom tak tak. Jejich snahou bude zajistit si vlastní byldení v co nejkratším čase. Rychle Vám tedy odejdou. Navíc většinou je matka s dětma doma a tím pádem je zvýšená spotřeba energií.

Nejrizikovější jsou mladí lidé do 25 let. Byt je většinou po této skupině ve špatném stavu. Platební morálka bývá velmi špatná a mají tendenci nájem ukončit velmi nečekaně.

Samozřejmě platí i vyjimky a můžete narazit jako my na dvaceti letou slečnu, která má 2 zaměstnání a ještě ke všemu Vám pomalu opravuje byt na své náklady. Ovšem toto jsou pouze vyjímky!

Správný výběr nájemníka je tedy velmi důležitý a určitě mu věnujte dostatek času a neberte ihned prvního pouze pro vidinu pronájmu a finančního zisku. Na další naší podstránce najdete také rady týkající se toho, jak stanovit nájemné.

Občas se stane, že Vás kontaktuje cizinec s tím, že by si rád od Vás pronájal nemovitost. Tito lidé většinou nemají český občanský průkaz a jsou rizikoví, ale mají finanční prostředky na zaplacení nájmu. Doporučuji navštívit hlavně cizineckou policii a zjistit si jestli tento člověk nemá nějaké resty, případně zda není hledaný. Pokud takovému to člověku chcete byt pronajmout buďte maximálně opatrní a požadujte např. 4 měsíční kauci.

31st Pro 2010

Jak pronajímat byty

Volba správné výše nájemného je klíčová pro rychlé obsazení volné nemovitosti a zároveň pro maximalizaci zisku, což by mělo být cílem každého správného investora nebo majitele nemovitosti!

Prvním předpokladem je seznámit se s cenou pronájmů obdobných nemovitostí v okolí. Ideální je projít si realitní servery – např. www.sreality.cz nebo server pro soukromou inzerci www.bezrealitky.cz.

Zkuste se také podívat do klasické tištěné inzerce, která je sice zaplavená nabídkami realitních kanceláří, ale můžete najít i inzeráty jednotlivců (Inzeráty realitních kanceláří poznáte často tak, že mají u něj uvedeno své identifikační číslo zákázky).

Doporučuji dát cenu nájmu někde do zlatého středu a cca po 14 dnech snížovat cenu. Vaše nemovitost by neměla být volná více jak 2 měsíce! V případě, že máte zájemce, který s Vaší cenou souhlasí snažte se prosadit si co nejdelší smlouvu.

Proč je důležité nemít nemovitost dlouho volnou? Ukážeme si to na typickém případu :

Vlastníte byt 1+1 a běžný nájem v okolí je 7.000 Kč. Vzhledem k tomu, že Váš byt je v dobrém stavu a po rekonstrukci jádra stanovíte cenu na 8.000 Kč. Předpokládejme, že za 7.000 kč by jste byt pronajmuli téměř okamžitě a za 8.000 Kč si musíte počkat na nájemníka 4 měsíce. Co je tedy výhodnější? Rozhoduje samozřejmě délka nájmu! Ale pro jednoduchost budeme počítat se standardní délkou nájmu, která bývá průměrně 18 měsíců.

Jaký bude Váš zisk při variantě 7.000 Kč a okamžitém obsazení a při variantě 8.000 Kč a 4 měsíce prázdno :

Varinta 7.000 Kč
7.000 Kč x 18 = 126.000 Kč

Varianta 8.000 Kč
8.000 Kč x 14 = 112.000 Kč

Z tohoto je jasné, že se při průměrné délce nájmu oplatí byt pronajmout co nejrychleji. Při Vašich snahách o maximalizaci zisku tedy musíte počítat i s tím ,že je nutné byt pronajmout nejenom za co nejvíce, ale i za co nejrychleji. S tímto faktorem počítejte také při případné rekonstrukci bytu.

ze zkušeností tedy doporučujeme stanovit nájemné o něco vyšší a snížovat jej tak, aby jste ve 2 měsíčním horizontu byli na cenách obvyklích v okolí.

Cenu nájemného ještě mohou ovlivnit okolní vlivy na které by jste měli taktéž myslet (konec deregulace nájemného, zvýšení nájemnéh v obecních bytech, výstavba nových bytů v okolí).

31st Pro 2010

Jak pronajímat byty

Chystáte se pořídit nový byt v Praze? Pak vězte, že po období strmého pádu cen z loňského roku je nyní na trhu čas stagnace, ze kterého pomalu vystrkují růžky první zdražující byty. Proto může být k pořízení bytu ten pravý čas.

Novostavby v Praze: jděte po bonusech

Situace v oblasti novostaveb je nyní pro zákazníka velmi zajímavá. Až do konce roku 2011 je totiž možné využít nižší daň při pořízení nové nemovitosti, proto se developeři a prodejci předhánějí ve výhodných nabídkách. Můžete tak narazit na velmi zajímavé nabídky s velkými slevami – stačí jen hledat a nebát se říct si o slevu. Novostavby v Praze mohou být dostupnější, než si myslíte.

Za exkluzivitu si připlatíte

Nové byty v Praze, kterých se výkyvy trhu téměř nedotkly, jsou už léta stejné. Luxusní lokality v centru, zelené rezidenční projekty se službami a ostrahou, mezonety v historických domech nebo architekty navržené loftové novostavby patří mezi nemovitosti, které svou hodnotu neztrácí. Naopak, zdá se, že jejich hodnota stoupá nezávisle na trhu.

Po krizi opět výhodné podmínky

Pro získání peněz na koupi bytu v Praze jsou nyní ideální podmínky. Banky také vycítily příležitost v podobě posledního období před zvýšením daní z nemovitostí, a uvolnily podmínky pro získání úvěrů a hypoték. Opět platí, nebojte se zeptat a říct si o slevu.

9th Pro 2010